潘忠国律师网

物业管理费的测算

　　恰逢《物业服务收费管理办法》(下称“办法”)的出台，为收费提供了法律依据。根据“办法”，物业管理费的构成分三个部份：

　　一)开始建设单位缴交的住宅区公用设施专用基金;

　　二)业主缴交的住宅维修基金和公用设备更新储备金;

　　三)业主缴交的住宅区公共性服务费。前两部份，“办法”已做出明确的缴纳办法，设立专帐管理，专款专用。

　　第三部份住宅区共性服务费，“办法”也明确了费用项目，可如何根据项目费用发生，确定这部份的物业管理费，笔者就此浅见，与诸位共同商讨。

　　对于住宅、楼宇等物业的管理，现在尚存在不同组织形式的管理方式，不论哪种组织形式的管理，都须发生管理费用，费用的来源会有所不同。现认为较为科学的物业管理是实现社会化、专业化、市场化、服务经营型的物业管理模式，实行政府主管部门行业管理，业主自治与物业管理公司专业服务相结合的管理体制，因此管理费来源于为主。本着“取之于用户、用之于用户，收支平衡，略有结余”的原则，就是说管理公司所从事的管理活动是微利行业，而依据《中华人民共和国公司法》设立的公司，“公司是以营利为目的的社团”，这一定义包含着特征之一：“公司是以营利为目的的经济组织。”为此物业管理费在定价、批准、过程中，势必会遇到物业管理公司与业主在利益上的矛盾和冲突。因此需要政府主管部门行业管理，协调两者之间的利益。物业管理费的测算要公开、公平、合理，保证物业管理有可靠足够的经费来源，维持物业管理良性循环发展。

　　物业管理费的测算，在坚持以上原则和注意处理问题的基础上，如何测算，分以下几个步骤：

　　一)根据住宅区的规模、档次和管理目标，设立岗位，配备相应能力的人力资源。

　　二)估算住宅区进行统一管理，达到确定的管理目标，所发生的各类各种费用。

　　三)考虑统一管理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。

　　按照上述步骤和根据“办法”中住宅区公共性服务包括项目，假设以年为核算周期，以下发生的各种费用分别设为：

　　1、管理、服务人员的和按照办法提取的福利费(A)

　　2、公用设施、设备维修、保养和公用设备日常运行费(B)

　　3、绿化管理费(C)

　　4、清洁卫生费(D)

　　5、保安费(E)

　　6、办公费(F)

　　7、法定税费(G)。

　　目前从事物业管理正常缴纳税费有两项，即营业税和城建教育附加费。 由于住宅区内不同类型建筑，建筑标准、规格、档次、配套设施不同，如住宅、大厦等。因此分摊到某个建筑单体根据管理档次要求发生费用不同，所以物业管理还要根据不同建筑物功用不同，管理标准、档次的不同，划分不同单体发生费用所相应的经营额，分别X1 X2 X3…XK0 因此物业管理费分摊到各个单体之后，则：X= X1 X2 X3 … XK

　　由于公司核算成本费用一般以年为单位，可是落实到收取物业管理费，以年为限则太长了，一般认为以月为单位收取最佳，最为合理，所以总经营额落实到每月应为X/12。那么每月摊到各个单体建筑分别为X1 /12、X2/12、X3/12…XK/12。按总面积分摊物业管理费，如总面积为S，各单体面积分别为S1、S2、S3、SK，S=S1 S2 S3…… SK0因此测算公共性服务费标准综合平均指标数Y=X/12S(单位：元/米2·月)变简称综合平均指标数。按某单位面积分摊到每个单体公共性服务费标准(单位：元/米2·月)则为：

　　Y1=X1/12S1，Y2=X2/12S2，Y3=X3/12S3，…，YK=XK/12SK，K指住宅区内物业管理K个独立单体建筑。

　　从上述关系推论结果看出，标准综合平均指标数Y，只是反映物业管理服务收费的综合水平，反映物业统一管理，所应达到的综合管理水平，用于反映物业管理水平的高低。Y1 Y2 Y3……Yk说明公共性服务费分摊到单体，某单体业主应该缴纳的公共性服务费标准，反映物业管理公共性服务于某单体业主管理服务水平的高低。应当指出，上述指标只是反映同一时空，相同条件物业管理的管理服务水平，但是两个住宅区不可能存在于同一时空，相同条件，因此不能绝对地用于比较两个住宅区管理服务水平，要比较只是相对而言，还因为物业管理不是某一时间的，而是一个长时间的过程。这里也提出比较物业管理学的理论体系问题。

　　还要指出，对住宅区进行统一管理，估算所发生的各类各种费用，还需一定的物业管理经验积累，才能比较准确的确定，或者物业管理成为一门行业，专业部门对各项工作及设备等发生的费用，依据管理档次，专门确定出行业的费用标准，这样就较为规范，如果由于通涨等原因，造成费用标准的变动，可以由行业部门公布调整系数加以调整，当然其最后体现的各种价格，还需有关部门审批，至此也有根有据，合情合理。